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    自建絕非隨意建 依法才能保平安

      本報記者 林 培

      農村自建房不能隨意建,涉及的法律問題有很多。只有嚴格遵守法律法規,健全農村自建房管理機制,才能確保農村自建房的建設安全和使用安全。

      問題一:農村自建房簽訂建設工程施工合同嗎?

      從立法角度而言,因為建設工程的特殊性和安全性要求,對建設工程施工合同制定了專門的法律規定并予以完善規范,以維護建筑市場的秩序和保證建設工程的質量。以這個角度來看,農村自建房應該簽訂建設工程施工合同。

      從農村自建房的要求及特點看,施工人員不僅要提供勞務,還要利用自己的設備和技術按照房主的要求完成施工,農村自建房也是一個小型工程建設項目,應該簽訂建設工程施工合同。

      但是,在實踐中,由于農村自建房的施工人員多是個體從業的泥工、瓦工等自行招募組織起來的不具備相應資質的施工隊伍,通常都是與房主達成口頭建房協議即開始施工。在此種現實情況下,并不適用于建設工程施工合同,因此,當農村自建房行為發生司法糾紛時,法院通常將農村自建房行為界定為承攬合同或者雇傭合同。

      承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果后,定作人給付報酬的合同;雇傭合同是指當事人約定,一方于一定或不定期限內為他方提供勞務,他方給付報酬的合同。

      在農村自建房行為中,如果當事人之間存在控制、支配和從屬關系,由一方指定工作場所、提供勞動工具或設備,限定工作時間,定期給付勞動報酬,即可以認定為是雇傭合同,反之則認定為承攬合同。律師指出,上述因素只是區分承攬合同與雇傭合同的一般辦法,在界定農村自建房合同關系時,還是應該根據實際情況進行區分。

      問題二:農村自建房的房屋質量如何保證?

      所謂的農民自建低層住宅,一般是指兩層及兩層以下的住宅,這樣的住宅無論是農民自己進行施工建設,還是將工程承包給個體工匠或者建筑施工企業,都屬于農民自建房。

      《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》規定,對于建制鎮、集鎮規劃區內的所有公共建筑工程、居民自建兩層(不含兩層)以上以及其他建設工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮建設工程,村莊建設規劃范圍內的學校、幼兒園、衛生院等公共建筑,應嚴格按照國家有關法律、法規和工程建設強制性標準實施監督管理。建制鎮、集鎮規劃區內所有加層的擴建工程必須委托有資質的設計單位進行設計,并由有資質的施工單位承建。對于村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層(含兩層)以下住宅的建設活動,縣級建設行政主管部門的管理以為農民提供技術服務和指導作為主要工作方式。也就是說,農民自建兩層(含兩層)以下的住宅承建方是不需要建筑從業資質的。

      為了解決農村自建房質量監管問題,有些地區制定出臺農村自建房房屋質量管理辦法,以立法形式加強農村自建房房屋質量管理,探索建立健全農村自建房房屋質量長效管理機制;有些地區建立了村鎮建設工程管理服務機制,設立村鎮建設工程管理監督管理員,負責農村自建房工程質量安全監管工作;有些地區建立健全農村自建房工程質量安全監管責任體系和問責機制,把農村房屋工程質量安全納入鄉(鎮)政府主要負責人目標績效考核體系。

      問題三:農村自建房過程中致人損害責任如何認定?

      在農村自建房過程中,多數施工人員缺乏相關安全防范意識,施工行為也沒有安全防范措施,一旦發生致人損傷事件,責任應該由誰承擔?

      根據《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》規定,雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害,發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的,應當與雇主承擔連帶賠償責任。在農村自建房施工過程中,如果施工人員致使雇傭關系之外的人員受到傷害,在司法實踐中,根據實際情況,可以區分為以下幾種情況:

      自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質,若房主未按規定辦理建房手續,將工程發包給無建筑資質的承包人施工,則房主存在選任過失,需要承擔過錯責任。

      自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的,由承包方承擔房屋建造的全部事項,工期滿后房主向承包方支付報酬,一般認定為承攬合同。這種情況下,雖不需要建筑資質,但具有農村建筑工匠資格的人員或具有當地一般工匠水平的人員可認定為具有承攬資質,如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下,一般不承擔賠償責任。

      自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工不包料的,即“包清工”,房主在整個施工過程中發揮指揮、監督和管理的作用,對施工者起實際控制和支配的作用。施工者因提供勞務造成他人損害的,由接受勞務一方即房主承擔侵權責任,提供勞務一方因勞務自己受到損害的,則根據雙方各自的過錯承擔相應責任。

      問題四:農村自建房發生鄰里糾紛如何處理?

      在農村地區由建房引起的鄰里糾紛和關系沖突并不少見,依規守法開展自建房行為可以有效避免矛盾發生。

      村民李某對房屋進行改造,將原有的房屋全部拆除重新建造。在改建房屋過程中,隔壁鄰居王某家中出現墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題,王某要求李某賠償因其建房造成房屋破壞產生的修復損失等費用。

      《中華人民共和國民法典》規定,不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等,不得危及相鄰不動產的安全。如果經專業機構鑒定,王某家中出現的墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題確實由于李某建造房屋所導致,李某則應該承擔王某家房屋損失及修復費用。

      高某在自家宅基地上蓋房,房屋緊挨著鄰居王某家后院,未預留通風采光空間。王某建房時也寸土不讓,將墻體與高某家墻體緊靠,兩家的通風、采光均受到影響,都要求對方拆除部分房屋以恢復通風、采光。

      《中華人民共和國民法典》規定,建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。相鄰房屋的所有權人和使用權人,在構筑房屋時均應當給予相鄰人通風、采光、通行等便利。因此,高某及王某應該承擔共同責任,各自拆除影響通風、采光部分的建筑物。

      李某房屋后門有一條村路出口,鄰居吳某在該路上壘砌了磚塊,搭起了門架、擋雨棚,在路面上修建了圍墻,使得該路嚴重受阻,難以通行。李某要求吳某拆除門架、圍墻、壘磚等障礙物,恢復道路原狀。吳某則認為,李某家門口有其他道路與村里的主干道銜接,出入通行方便,自己的搭建行為并不影響李某的生產生活。

      《中華人民共和國民法典》規定,不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。相鄰通行權的主張必須是以必經通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制,且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中,致使其不通過他方土地就無法通行的情況下,相鄰方才能主張其行使相鄰通行權。如果除經由該土地通行外,尚有其他通道可以通行,則相鄰方無權主張相鄰通行權。但是,鄰里之間還是應該協商解決糾紛,以免深化矛盾。

      問題五:城鎮居民可以在農村宅基地上建房嗎?

      宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地,屬于(集體)建設用地?!吨腥A人民共和國民法典》規定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。

      村民李某申請到一塊宅基地并通過建房審批。李某與城鎮居民王某簽訂合同,由王某在該宅基地上自建房屋,王某向李某支付宅基地使用費。后因舊村改造,該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院,要求確認合同無效,并要求王某返還拆遷后所得安置房。

      我國禁止城鎮居民到農村購買宅基地。法律規定,農村村民宅基地的所有權屬于集體,個人只有使用權,未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的,原宅基地使用人應當服從。農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

      法院認為,李某和王某簽訂的協議因違反法律強制性規定而無效,宅基地使用權仍歸村民李某。根據“房地不分離”原則,房屋和宅基地使用權只能歸一個主體所有,故李某是宅基地使用權人,也是房屋的所有權人。因此法院判決,李某可以獲得拆遷安置房,而王某僅是房屋出資者,并非房屋所有權人,無權獲得拆遷補償利益。

      因為讀書和工作等原因,不少農村戶籍人口遷出農村并取得了城鎮戶籍。但這些人的父母仍然生活在農村。如果父母在村里擁有宅基地并蓋有房屋,城鎮戶籍的子女可以繼承宅基地的使用權嗎?

      城鎮戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”。根據我國的土地管理制度,農村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承,但是地上的房屋可依據法律相關規定予以合法繼承。因此,只要“地上有房”,城鎮戶籍子女是可以根據相關法律規定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權的。但如果宅基地上的房屋滅失,城鎮戶籍子女就不能單獨就宅基地予以繼承。

      律師特別提示,宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌,支撐此房屋的宅基地將不能繼續使用,而是由集體經濟組織收回處置,繼承人亦喪失對宅基地相關權利的承繼。如果遇到房屋拆遷,宅基地的拆遷補償分為兩種,一種是對地上房屋的補償,房屋作為父母的遺產,無論子女戶口在哪里,都有權繼承;另一種是對宅基地使用權的補償,因宅基地不屬于遺產部分,無法繼承。

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      農村建房“六不準”

      按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規規定,農村建房有“六不準”:

      不準隨意多層修建

      新建或翻建房屋應申請并取得鄉村建設規劃許可證,可建設層數由各地規定,一般不允許建三層以上房屋。在農村建造或翻修超過三層的農房時,需要專業的施工團隊建造,同時還需要向鄉鎮政府遞交相關的申請,經過審批后才可以動工。

      不準超面積標準建造

      農村建房實行“一戶一宅”原則,各地農村宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。非法的“一戶多宅”應按照《中華人民共和國土地管理法》的規定予以拆除,但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地,是被允許的。

      不準隨意翻修農房

      按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定,在農村翻修舊房、危房時,必須要取得鄉村建設規劃許可證,需要向村委會遞交申請,審批通過并獲得鄉村建設規劃許可證后才可以動工。未取得鄉村建設規劃許可證翻修房屋,違反《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定。

      不準建在規劃區域外

      《中華人民共和國土地管理法》規定,農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地?!吨腥A人民共和國城鄉規劃法》規定,在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設,不得占用農用地;確需占用農用地的,應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后,由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

      不準擅自改變用途

      宅基地設置的目的是保障農村村民居住需要,不允許“掛羊頭賣狗肉”,比如在宅基地上建設規?;墓S或建房出售。

      不準未批先建

      建房前,應申請批準使用宅基地,獲得鄉鎮政府頒發的農村宅基地批準書,取得鄉村建設規劃許可證。涉及林業、水利等部門的,還應經過相關部門批準。




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